房产+金融： 【深圳房产投资关键参数—持续跟踪更新】

 【深圳房产投资关键参数—持续跟踪更新】

房产买涨不涨，长线看供需，短线看政策。

长线：在优质房产供需严重失衡的前提下，长线看涨；

短线：货币政策和财政政策足够宽松，接下来关注行政政策监管，尤其是对房产需求端（房产买卖）四限（限价限购限贷限售）的实质性放松的时间节点和尺度。

关注点：

✅1. 口罩管制：

口罩管制实质性放松，风向右转。

2022.11.30 - 2022.12.01 北上广深等城市出台核酸检测、查验放松相关措施文件。

伴随着2013.01.08 大陆和香港以及境外全面通关，口罩管制基本完全放开。

🔘2. 外加房产政策实质性的放松：

🔘限价限购限贷限售放松

✅宽货币后的宽信用

2.1. 房产方面：

关注：

个人：

🔘购房资格放松；

🔘实际首付比例降低；

✅机构：

✅2.1.1）租购并举：

住宅归市场，租赁归国央企，甚至也可以是民营房企；

供极端：3道红线消失；

需求端：多重途径，提高住房需求，拉升房价：

✅2.1.2）房产证券化，支持合伙买房和不动产：

✅2.1.2.1）Reits基金：除了住宅随便买；

✅2.1.2.2）不动产私募股权基金：包含住宅随便买，合伙买房合法化；

✅2.1.2.3）住房租赁企业：

包含住宅随便买+可贷款+可做DYD，买买买；

✅2.1.2.4）房企可转型为住房租赁企业：融资3道红线消失，多到绿线出现；信用融资+持有+股权/债券融资+租赁模式；

✅2.1.3）旧改+棚改+涨价去库存，公租房统租=创造购房需求，+大基建：

广东（深圳和广州）打样，类似2015棚改+涨价去库存；

超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；

公租房统租=创造购房需求；

✅2.1.4）港资入大陆买房。

✅2.1.5）深圳住宅双证合一落地：

业主身价+首付：双证房变成单证房之后，房子总价格立即暴涨，有空间即可转贷拿到大量资金，可做首付；

购房资格：释放9万个左右的购房资格。

✅2.1.6）大基建：

超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；

✅2.1.7）限价放松？

[限价调整意见] 深圳拟进行房地产价格指导技术服务招标，探索稳房价等价格体系；

✅2.1.8）四限放松？

北京、深圳、广州、上海响应政治局、国常会、发改委会议精神，贯彻落实满足刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作；

2.2）银行方面：

关注：

✅降准；

✅银行产品种类增加；

🔘二手房指导价拉高、取消或实质性架空；

❌评估价拉高；

✅可带成数拉高；

🔘可带额度拉高；

✅实际年化利率降低；

✅用款周期加长；

🔘审批尺度更加宽松；

🔘审批周期缩短；

🔘名单限制放松；

等等。

3. 一些市场信号也可以关注，次序别搞错了：

✅1）政策小利好，预期宽松—

✅2）咨询量增加—

✅3）带看量增加—

✅4）笋盘消耗—

✅5）挂盘提价—

✅6）多空僵持—

🔘7）实质性政策放松—✅供给端放松+✅需求端机构放松+🔘需求端个人放松—

🔘8）成交量增加，突破荣枯线—（量在价先，量价齐升）

🔘9）量价齐升—

🔘10）成交量增加，突破暴涨线，楼市火热—

🔘11）政策开始小幅收紧—

🔘12）政策开始大幅收紧—

🔘13）防守期—

激进的城市，进入第8阶段；

深圳，现在处于4-6阶段为主；

保守或三线及以下城市主要1-2阶段。

V：SheldonEconomics

钱多，尽快买入；

钱少，稍微等等；

不论进攻还是防守，都在留足现金流的前提下，买入并长期持有优质房产，持续裂变，静待花开。

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