房产+金融： 【深圳旧改和棚改+涨价去库存--持续跟踪更新】

 【深圳旧改和棚改+涨价去库存--持续跟踪更新】

【背景知识：深圳旧改发展3阶段】

第一阶段：2004年-2009年：

2004-2007年，深圳拉开旧改序幕；

2007-2009年，深圳开始旧工业区的升级改造；

第二阶段：2009年-2013年：启动期

深圳开始城市更新；

深圳成为中国大陆第一个发布城市更新办法的城市；

第三阶段：2013年-2016年：完善城市更新政策法规，出台相关政策；

2018年，城市更新权限下放到各区城市更新局，使城市更新更加规范、高效；

2019年，城市更新单元计划以及专规有效期为2年；

2021年3月1日，颁布新的城市更新条例，执行双95签约政策，使深圳城市更新速度再次提高。

【深圳旧改项目落地--政策跟踪】

2023.02.09

[旧改] 住建部：2022年全国新开工改造城镇老旧小区5.25万个、876万户。

近日2022年广东省政府工作报告中提到推进深圳和广州等城中村旧改项目，近日上海也有所提及。

深圳新一轮旧改+棚改开始，我们提前15天抓住准确信号：

2023.01.31

1、[旧改] 大朗山片区旧改规划出炉，是沙井海岸城“扩容”项目，拆除重建用地面积近70万平方，分为南部：宅地+教育地；中部：商业地；北部：产业工业地+文体地；

2023.01.31

2、[规划] 福田华富北棚改发征收提示：项目总建面超53万平，以二类居住用为主，规划20栋住宅+2栋幼儿园；

2023.02.01

2023年2月1日，广东省省长王伟中主持召开省政府常务会议。会议强调，要推动城市更新，深入推进“三旧”改造，下大力气抓好广州、深圳等市城中村改造，积极支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展。

利好深圳、广州房产，深圳大概率走旧改+棚改+涨价去库存的路线，拉动房产市场和价格。

https://view.inews.qq.com/a/20230204A05ZNQ00?shareto=&devid=D88EB621-6CFC-449F-B06B-FD4471C03E19&qimei=dd0683bf4cde7a53e2bd1322000014e15c04&qs_signature=AAwdUxYgSa2ZlkPYHuHPiZgN%2F45MmSBDMf2SC7HS65Mu2pYZeMUYZSsUOjTJIBkLk8fl6h0fhVLNMBxafwOMgCv%2FhDtLHEOrR6suVfLvBn1StEySwFZTtj8z8ClHN1%3D%3D&appver=15.7.1_qqnews_7.0.51&openid=o04IBAFBFxwhUfOibJRr-ivByXOM&key=&version=28002055&devicetype=android-31&wuid=oDdoCt2wfqz0uZ67i4G9cLgJZmVs&sharer=o04IBAFBFxwhUfOibJRr-ivByXOM&uid=&openwith=wxtimeline

2023.02.04

3. [旧改] 宝安今年第一批更新计划公布，该计划包括宝安区松岗街道西山城市更新单元，项目申报主体为鸿荣源，拆除面积达8.4万平；

2023.02.04

4. [土地] 坪山区碧岭北片区集中拆除启动，释放5.8万平方米土地空间；

2023.02.05

5. [旧改] 宝安罗田第二工业区（北片区）城市更新单元规划（草案）公示，建面约28万平，其中住宅建筑面积约25万平方米，并配建一所占地面积约1.76万平九年一贯制学校；

2023.02.08

6. [旧改] 龙华福城南木輋片区旧改获批，规划容积约为50.7万平方米，其中居住量约为23.9万平方米；

2023.02.10

7. [旧改] 光明科学城（启动区）项目已被列入深圳城市更新计划，总建面23万平；

2023.02.13

[旧改] 宝安老旧小区“加梯”模式上榜广东省城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，将向全省推广；

2023.02.19

[旧改] 坪山区坪山街道正奇工业区旧改规划调整，该项目有2块宅地，其中8550平方米的人才住房和保障性住房面积全部转化为商品房面积；

2023.02.20

[棚改] 华富北片区棚改II标段开工，包含用地面积1.6万平方米，计容面积8.5万平方米，以“政府主导+国企实施”模式，规划了20栋住宅，打造现代化新住区

2023.02.25

[旧改] 龙岗区城市更新和土地整备局发布2023年工作计划：加快东部高铁新城片区公开招标；谋划推出吉华中、园山中等第三批平方公里级土地整备项目等；

2023.02.27

[旧改] 龙岗开年后一批旧改公布：涉及坂田、横岗、南联等，其中横岗茂盛更新规划住宅71万㎡+2所九年制学校+23万㎡商业；

2023.02.28

[旧改] 龙华牛湖老村旧改规划出炉，规划容积38.808万平方米，其中住宅建面达22.97万平米；

2023.03.01

[供应] 深圳启动城中村保障性住房改造提升工程，2023年将新增保障性住房18.5万套；

2023.03.05

[指引] 深圳印发改造提升指引，城中村保障房最小套内使用面积不低于10平方米，匹配家具家电，实现拎包入住；

2023.03.05

[规划] 深圳多地块规划公布，包括南山塘朗山地区土地整备实施方案、龙岗大芬工业区南片区旧改规划、光明区将石片区旧改规划，其中南山塘朗山地区土整面积为13万平；

2023.03.08

[旧改] 龙岗片区一批城市更新有新动作，其中大芬工业区南片区旧改拆除范围用地面积为100283.6平方米，规划一座45班九年一贯制学校；

2023.03.09

[旧改] 罗湖连发3批更新计划，其中红岭片区更新单元草案公示，拟拆面积5万平，拟更新方向为居住、商业、新型产业等功能；

2023.03.10

[规划] 深圳计划在167个城中村，改造超3000万平方米的空间，作为面向青年的租赁性保障房；

2023.03.14

[旧改] 龙华第三工业区城市更新单元规划公示，建面超百万平，将建设成为集大型商业、商务办公、居住等综合体，还将配套提供54班九年一贯制学校一处，2个12班幼儿园；

2023.03.15

[旧改] 南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)的公示，规划容积98754平方米，其中住宅88449平方米，商业2100平方米；

2023.03.19

[旧改] 盐田区盐田街道江屋村二期城市更新单元实施主体确认的公示，更新单元用地面积29313.5平方米，拆除用地面积19834.6平方米；

2023.03.20

[旧改] 龙华区建泰城市更新项目启动，是深圳首批工业上楼试点项目，总投资超40亿元，计划于2026年11月交付使用，将建智能网联汽车产业园；

2023.03.22

[旧改] 深圳有多个城市更新项目有新进展。其中光明将石片区项目专规获批，规划容积超43万㎡，规划容积率7.2；

2023.03.23

[旧改] 深圳南山街道华联A区城市更新项目调整，调入用地面积3002.3平米；

2023.04.07

[旧改] 龙华区城市更新单元计划第二批和第三批的计划（草案）公示，其中库坑片区城市更新单元拟拆除49.5万平方米，拟更新方向为工业、居住、商业等功能；

2023.04.11

[旧改] 龙华元芬片区城市更新南片区更新划案公示：拟拆除3.2万平，拟更新方向为居住等功能，落实不少于9班幼儿园一所；

2023.04.16

[旧改] 南山街道中兴工业城城市更新单元规划修改（草案）进行公示，其中商业、办公及旅馆业建筑面积由104550平方米变为96350平方米，地下商业由6600平方米变为14800平方米，新增一处占地600平方米的社区体育活动场地；

2023.04.17

[旧改] 龙华区福城街道竹村旧改拟确定深圳市兴超房地产开发有限公司为项目实施主体，更新单元用地面积131007平方米，拆除范围用地面积127000.1平方米；

2023.04.18

[旧改] 深铁接手恒大横岗排榜村旧改，医院设计招标启动，总投资将达464亿，拆除范围用地面积505910.6平方米，其中住宅1318500平方米；

评：

民企没钱，国氧气有钱；

大渔村旧改棚改热热闹闹开始了。

2023.04.21

[棚改] 罗湖草埔棚改启动签约，是深圳市最后一个棚改项目，签约首日项目的户数签约率和建筑面积签约率突破双95%；

评：

这个棚改做完，渔村短期就只剩旧改了。

2023.04.25

[旧改] 龙华区城市更新单元计划第二批计划发布：共有7个项目，其中库坑片区旧改计划调整，拟拆除范围近50万平，拟更新方向为工业、居住、商业等功能；

2023.04.26

[旧改] 龙华区龙华街道清湖西片区城市更新单元规划（草案）公示：规划总容积为271320平方米，其中住宅126210平方米，商业、办公及旅馆业建筑131360平方米；

2023.05.04

[旧改] 光明区新湖街道光侨食品厂片区旧改元规划（草案）公示：规划约19万平住宅+36班九年制学校，由新世界主导；

2023.05.06

[旧改] 宝安区城市更新和土地整备局发布多个旧改计划，其中石岩街道官田香江家私城旧改（二期）项目用地的批复，土地用途为二类居住用地（R2），用地面积为10275.55平方米；

2023.05.08

[旧改] 盐田区海山街道沙头角保税区第四生活区旧改规划草案公示，规划容积为94253平方米，其中住宅86653平方米（含出租型保障性住房15598平方米）；

2023.05.17

[旧改] 香蜜湖度假村旧改新消息：拟规划建设4栋超过250米的超高层建筑；建成后将新增近8万就业人口，其中主要以金融产业为主；

2023.05.19

[旧改] 龙华将新添一“巨无霸”旧改：清湖工业园更新入龙华第五批计划规划超122万平，其中住宅36万平，产住商为一体；

2023.05.20

[旧改] 深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目稳步推进，新桥东先进制造产业园“工业上楼”先行示范；

2023.05.22

[旧改] 宝安西乡街道客运中心“工业上楼”项目公示：建面约13万平，拟规划调整为普通工业用地（M1）+新型产业用地（M0）等功能 ；

2023.05.24

[旧改] 龙岗区老墟镇片区旧改规划修改草案公示：更新单元用地面积由314659.7平方米修改为314658.1平方米，片区五由原一期整体实施修改为分两期实施；

2023.05.25

[旧改] 宝安区西乡街道宝安客运中心旧改：拟更新方向为普通工业用地（M1)、新型产业用地(M0)等功能，将建最高39层产业大厦；

2023.05.29

[旧改] 南山区南头街道田厦南新路西片区旧改规划修改（草案）的公示：拆除用地范围由19284.3平方米修改至18923.6平方米；

2023.05.30

[旧改] 南山红花岭旧改规划公示：建面超72万㎡，配套近15万平宿舍；

2023.06.05

[旧改] 南山桂庙新村更新项目实施主体拟确认为深圳市贯凯投资有限公司，规划容积约37万平，其中住宅约25万平，更新后将升级为集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合项目；

2023.06.06

[旧改] 宝安区石岩街道官田工业区城市更新单元（三期）规划修改（草案）公示：保持项目规划总容积和规划主导功能不变，经营性住宅建筑面积减少3084平方米，安置房建筑面积增加3084平方米；

2023.06.07

[旧改] 宝安石岩官田工业区旧改规划调整，经营性住宅建筑面积减少3084平，安置房建筑面积增加3084平；

2023.06.09

[旧改] 坪山区马峦街道江岭竹元片区旧改规划公示：总建面64万平，规划容积率5.3，配套3所9班幼儿园、一所54班九年制学校；

2023.06.10

[旧改] 宝安4宗旧改项目计划：包括钟屋黄田旧村、大钟岗及慧丰工业区、杰仁教育设施城市更新单元，总拆除面积超76万平方米，拟更新方向为，居住、商业、教育、普通工业用地等功能；

2023.06.14

[旧改] 龙岗区平湖街道白坭坑塘边路工业区旧改规划公示：建面16.8万平，规划容积率4.4，配套4万平宿舍；

2023.06.20

[旧改] 罗湖下半年更新计划：推进动漫基地、水库新村工业区等前期工作；推动完成金翠城市更新单元、蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元规划修改、等6个项目区级规划审批；

2023.06.24

[旧改] 龙岗区横岗街道六约社区埔厦片区城市更新单元规划（草案）公示：规划容积超68万平，其中住宅28.6万平（含租赁型人才住房15284平方米、公共租赁住房15283平方米、安居型商品房15283平方米）；

2023.06.26

[旧改] 香蜜湖家属楼旧改计划草案公布：更新方向为居住用地。将与香蜜二村旧改、华泰小区旧改形成香蜜湖连片旧改；

2023.06.28

[旧改] 光明楼村满京华旧改规划公示：总建面约95万平，并配套一所36班初中，一所42班小学及3所幼儿园。计划打造集商业、生态居住、办公、产业一体化的功能复合社区；

2023.06.30

[旧改] 福田发布下属街道多个项目的规划公示，其中香蜜湖街道益华大厦城市更新单元拟拆除面积8670.1㎡，拟更新方向为商业；

2023.07.01

[旧改] 卓越沙头角旧改规划修改（草案）的公示：总建面约24万㎡，将调整建筑限高（建筑限高由120米修改为150米），公共配套设施建筑面积由5820平方米修改为9300平方米；

2023.07.04

[规划] 龙华旧改土整十四五公布：将新增1.2k㎡宅地；通过土地整备完成不少于1.2平方公里的居住潜力用地；完成义务教育阶段学校不少于21所，预计可提供学位3.3万个等；

2023.07.07

[旧改] 坪山区龙田街道龙湾片区城市更新单元更新意愿公示，拟拆除范围用地面积约14.6万平方米；

2023.07.08

[旧改] 光明街道光明集团办公大楼片区旧改规划公示：总建面27万平，配一所45班九年一贯制学校及一所18班幼儿园；

2023.07.13

[旧改] 宝安第6批更新计划公布，仅方大邦深产业园旧改列入，拟拆除约2万平，拟更新方向为普通工业（M1）等功能；

2023.07.14

[旧改] 福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元规划（草案）公示：规划容积超168万平，其中住宅建面达约33万平米；规划3宗教育用地；

2023.07.15

[规划] 南山区旧改十四五公布：实施规模不少于530公顷；实现商品住房供应建筑面积不少于250万平方米；完成收储不少于30公顷居住潜力用地；

2023.07.16

[旧改] 罗湖片区的湖贝统筹片区主体公示：此地块主体为华润，建面超200万平；

2023.07.19

[棚改] 深圳市最后一个棚改项目——海关草埔生活区片区棚户区改造项目规划（草案）公示：将有4栋均为48层的住宅以及裙楼商业。另外，项目建面109720平方米住宅中，除安置房外均为公共住房；

[旧改] 住建部等部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》：全面查明城镇老旧小区可能存在安全隐患，确保应改尽改。

2023.07.20

[旧改] 深圳市住建局：截至目前，全市已累计改造769个老旧小区，惠及居民约26.5万户。据统计，深圳现阶段共有1622个符合要求的老旧小区，且存在多种改造需求；

2023.07.25

[意见] 深圳旧改旧屋村范围认定办法征求意见：厂房及其它生产经营性用房等不纳入旧屋村范围；

[旧改] 京基梅林两旧改规划发布：其中京基宸悦府总建面约22.9万㎡，可售住宅总户数为402套；天荟公寓总建面2.2万㎡，建筑功能为商务公寓；

2023.07.26

[旧改] 福田奥士达片区旧改公示：拟拆约3.4万㎡，将建显示驱动芯片产业；

2023.07.30

[旧改] 福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元规划（草案）：规划容积达168万平，其中住宅建面达约33万平米（含保障性住房112510平方米），拟建1栋不超360米的高楼；

上海旧改棚改：

决定用10年时间，分三步走完成“两旧一村”改造任务。第一步到2025年，全面完成中心城区近40万平方米的零星二级旧里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造。第二步到2027年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心城区周边的城中村改造项目。第三步到2032年，全面完成不成套职工住宅改造，全面完成城中村的改造项目。

广州旧改棚改：

[新政] 广州旧改新政：鼓励分片分期实施，加大金融支持力度；

【旧改和棚改的区分】

这里我们区分一下常听说的旧改和棚改：

旧改和棚改现在已经都是大家耳熟能详的话题了，这也是为了城市农村的全面发展，那么旧改和棚改也就势在必行了。但是往往大家都会觉得它们两种都是一样的性质，没什么区别，其实这是一种错误的说法，接下来小编就带领着大家一起来看看旧改和棚改都是指什么以及旧改和棚改有什么区别的相关知识。

一、旧改和棚改都是指什么？

（一）旧改

1、是企业行为，房地产企业和业主谈赔偿后又要和政府谈补缴地价，公租房，容积率等等。

2、两边都要谈好，一边要价高了可能赚的钱也及会少些了。

3、旧改主要是开发商的一种商业手段，其形式还是一种商业投资行为，政府不可能直接行政介入。

（二）棚改

1、棚户区改造房是指棚户区内将要被改造拆迁的住房，是依法拥有被拆迁房屋的所有。

2、棚改不允许明面的商业利益行为，即所有的房屋建成后只要回迁房和人才、保障型租赁用房。

3、棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭改造件而推出的一项民心工程。

二、旧改和棚改的区别在哪里？

1、更新对象不同：

棚改对象为，全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施也都不怎么完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新(旧改)的方式进行改造；

旧改对象为，旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

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2、运作模式不同：

棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，深圳罗湖“二线插花地”就属于棚户区改造；

旧改遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，深圳南山大冲村改造项目走的则是旧改模式；

但不管是棚改还是旧改，最终目的都是城市更新。

3、强制性不同：

棚改实施过程中，因涉及到公共安全的相关利益，对于少数不服从改造的，都是可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；

旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。

4、配建要求不同：

棚改除满足拆迁安置的一个需要外，其余住房均都会配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主，根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚改项目所建人才住房和保障性住房只租不售；

旧改则按规定比例配建，无全部配建保障房的要求，可建商品房。

5、改造程序不同：

棚改没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循；

旧改则对程序有了明确的规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。

评：

旧改和棚改：

旧改和棚改都是拆迁盖新房的途径，有个业主比较关心的是拆迁后原址旧改可以继续建新的住宅商品房，那就可以继续买。

回顾国内房产市场，目前国内关于供给侧已基本完成，聚焦解决供给端（房企）的债务和融资问题，目标是平稳过渡，同时刺激需求端（老百姓），通过鼓励住房消费和改善型住房，去库存的同时刺激经济复苏和拉动经济增长。重新把买房定义为消费，而且是大宗消费，弱化房住不炒。

分开来看：

1）供给端：

稳定房企融资的关键在于“择优”，即“不唯所有制、只唯优劣”。工作中应坚持两个原则。首先是公平，要坚持“两个毫不动摇”，对国有企业、民营企业、混合所有制企业一视同仁，不在准入条件上设门槛。其次是择优，重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房企稳健发展，以期达到四两拨千斤之效。

2）需求端：

截至2023年1月15日，全国已有27省披露了经济增速等目标。从工作内容来看，新基建和促消费是各省工作中的新增重点。其中房地产政策也是各地政府工作报告中的重点支持方向。海外方面，2022年12月通胀继续回落，联储加息步伐进一步放缓至25bps概率较大，未来海外市场走势或将在通胀回落和就业紧俏之间博弈波动。美联储加息放缓，对中国来讲，美元外流回美国的压力减小，也就给国内量化宽松（降准降息等）刺激经济和房产需求回暖留出了更多空间。

结合最近新动向：

2023年初，各大省市关于旧改新闻逐渐放出来，这是有借鉴类似于2015年棚改+涨价去库存，2023来个通过旧改+涨价去库存的意思？

2015年那一波，楼市大涨，原因是通过棚改拆了旧楼，原业主就要买新楼或者租新楼，那就实现了涨价去一手房库存的目的。

2023年这一波旧改，您估计能不能起到去库存的作用？楼市会不会涨？估计涨多少？

根据我们团队数据跟踪，深圳基本每周3个左右旧改/棚改项目出台规划或者落地开工。

旧改+棚改+涨价去库存，发生在深圳和广州，是不是有点熟悉的味道？

2023年的新瓶，装2015年的旧酒？

太阳底下没有新鲜事，历史总是惊人的相似。

预判：

可定性，不可定量；

长线看供需，短线看政策。

长线：

一线城市优质房产供需失衡，所以一线城市的优质房产仍然具备价格上涨的经济学基础，这是确定的。

短线：

看货币政策、经济政策、行政政策何时有实质性的放松，尤其是房产限价限购限贷限售政策好银行从宽货币到宽信用阶段的实质性放松。

具体关注点，请见前文：

https://t.zsxq.com/0a7y0RBxt

祝富足。

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