房产+金融： 【2023的深圳房产政策复盘与预判—持续跟踪更新】

 【2023的深圳房产政策复盘与预判—持续跟踪更新】

1. 【深圳房产投资关键参数—持续跟踪更新】

https://t.zsxq.com/0bIuKb9KA


2. 【见证贴：这篇文章中的政策如果部分或全部落地，一线城市的优质住宅房价短期内加速翻倍，就根本就不是问题】

https://t.zsxq.com/0b6b54tRL


3. 【2023年2会政策汇总—持续更新】

https://t.zsxq.com/0bXMkRWz1


4. 【2023年深圳市政府工作报告】

https://t.zsxq.com/0bI4aHEws


5. 【深圳金线：今起深圳进入“两会时间”】

https://t.zsxq.com/0bi9ykgPO


6. 【深圳房产路线：好好看看这篇，这几年赚钱的逻辑都在这里了】

https://t.zsxq.com/0bVJlvpm9


7.【深圳的旧改+棚改+涨价去库存路线】

https://t.zsxq.com/0aCQoGn9n


8.【房产政策放松：2023版中国楼市刺激大战略】

https://t.zsxq.com/0bIawgorQ


9.【2022年广东省政府工作报告解读】

https://t.zsxq.com/0bxcal5Rj

https://t.zsxq.com/0bQCHAkMk


10. 【深圳旧改】

https://t.zsxq.com/0b92l74oM


11. 【2023.03小幅回暖之后，经济和房产趋势预判】

https://t.zsxq.com/0cZvoJ8Tx


12. 【旧改棚改+控制自建房+停止人才房和共有产权房=减少供给+增加需求=涨价去库存】

https://t.zsxq.com/0cWGFGv4t


13. 2023.04.28

【中共中央政治局：促进房地产市场平稳健康发展，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设】

超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设

各地以一线城市为主，如深圳和广州为主，在2023年初省政府工作报告之后，已经进入新一轮“旧改棚改+公租房统租创造需求++涨价去库存+超特大城市平急两用基础设施投资”
个人看法：可以理解为2015旧改棚改+涨价去库存的升级版，
因为除了一线城市涨价去库存之外，还有面向超特大城市的一系列大基建投资。

https://t.zsxq.com/0dS1NVHSz

https://draft.blogger.com/blog/post/edit/2322569985507569621/6840791194456771681


14. 2023.06.06

【深圳房产小利好：深圳住宅双证合一】

1）深圳双证住宅算一套：深圳双证住宅开始认定只算一套房，这样可以释放一个名额出来，不过不建议碰；

2）放松新房限价：新房限价提高了5-10%；

3）放松70/90面积限制。

https://t.zsxq.com/0fBXf7pJ6


2023.07.13

15. 深圳双证合一落地

【深圳住宅双证合一，"7.15"限购3周年，现在的房产市场到底怎么样？】

1）身价+首付：双证房变成单证房之后，房子总价格立即暴涨，有空间即可转贷拿到大量资金，可做首付；
2）购房资格：释放9万个左右的购房资格。

https://aifuture365.blogspot.com/2023/07/7153.html


2023.07.20

[限价调整意见] 深圳拟进行房地产价格指导技术服务招标，探索稳房价等价格体系；

评：为深圳房产二手房指导价调整做准备？

1. 限价：

也就意味着四限（限价限购限贷限售）中的限价要松动调整？


2. 限贷：

1）如果限价放松，同时也意味着，限贷中的实际首付支出可以下调，买房更容易。

2）降息、等额转先息后本、贷款展期：央行最近政策可以沟通存量房贷的利率、还款方式、周期等，则相当于可以用按揭贷款的名义转成实际上的DYD先息后本的方式，而且新签合同，相当于延长了用款年限；


3. 限购：双证合一的利好是：

1）身价+首付：双证房变成单证房之后，房子总价格立即暴涨，有空间即可转贷拿到大量资金，可做首付；

2）购房资格：释放9万个左右的购房资格；

3）2020.07.15 限购满3周年，逐渐有更多的人满足购房资格，提高了市场的需求量；

4）3年深户+3年深圳社保或非深户+5年深圳社保，改为更短时间，如1年深户+1年深圳社保或非深户+2年深圳社保；


4. 限售：

1）3年限购期满的同时，3年限售期的房子也逐渐脱离限售期，可以交易。叠加限购、限售的周期拉长，购房资格和非限售房的增加，利好深圳二房产市场成交。

2）增值税或从满5年免税改到满2年免税。

如果指导价调整，房价上涨的基础：可带金额的上限就打开了，也就开始涨了。

如落地是个大利好，可以考虑准备资金出手。


2023.07.21
中国国务院会议通过在超大特大城市推进城中村改造的指导意见！







旧改棚改+涨价去库存，继续验证：

1. 2023年初在广州和深圳试点，这点我们在今年1月份开始就有持续跟踪：
1）深圳最后一个棚改，本周已经结束；
2）深圳旧改几乎每周都有2-3个左右落地。

2. 国家层面的旧改棚改+涨价去库存：
1）会议精神见：2023.04.28的文章
【中共中央政治局：促进房地产市场平稳健康发展，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设】
https://t.zsxq.com/0dS1NVHSz

2）政策指导意见：见半年后的今天在GWY会议文件；

3）后续：继续关注房产需求端的限制性行政政策的实质性放松的时间节点和尺度。

城中村改造+统租
=提高租金
=告诉屁民要么租，要么买，要么gun
=利好房价+房租上涨


国务院层面认证：
城中村改造
=改善民生
=扩大内需
=高质量发展

出乎意料的是，
1）说了实话：城中村改造是为了扩大内需；
2）把城中村改造划到高质量发展中，隶属于城市高质量发展的范畴。

可以说，“润物细无声”般地在为房产正名。

更进一步：接下来需要一个促进房产市场需求端解绑的口号：比如买房就是实实在在的大宗消费，应该尽可能地降低消费难度和门槛，享受最大化的政策便利支持等：四限（限价限购限贷限售及其演化政策）的松绑。

2023.04.28的会议精神：超特大城市的城中村改造+平急两用基础设施建设
https://mp.weixin.qq.com/s/SSdbRp_Wc32EAHUt8Mf5ww














小结：
第一次解读和预判：
2023.01.13

政治局发会议精神：
2023.04.28

国务院出指导细则：
2023.07.21

也就是说，
1）试点一个季度后，出最高出门会议精神；
2）试点半年后，出国务院指导细则；
3）接下来是全国推行、调整阶段。


评：

我们在2023.01.13日，发现深圳旧改的信号。

紧接着，一系列各级的会议和报告都给了印证；

2023年1月份的广东省zf工作报告，

2023年2月份的深圳市两会，

2023年3月份的全国两会，

2023年4月份住建部：对自建房，消除存量，控制增量=旧改棚改+涨价去库存；

2023年4月，深圳停止人才房和共有产权房：

深圳房产策略：旧改棚改+控制自建房+停止人才房和共有产权房=减少供给+增加需求=涨价去库存，2015放大版；

2023年6月，深圳房产小利好：深圳住宅双证合一，空出一些购房资格出来。


【预判】

2023的深圳房产主旋律是：

1）旧改+棚改+涨价去库存；

2）机构投资者为主，刚需和改善型个体购房者为辅；

3）控制自建房增量，去除存量=旧改棚改+涨价去库存；

4）旧改棚改+控制自建房+停止人才房和共有产权房

=减少供给+增加需求

=涨价去库存；

=2015放大版；


【行动】

早点准备资格和资金

钱多，早买；

钱少，在能力范围内买最好的；

不论进攻或防守，都要留足现金流，没到手的钱不能花，持续买入并长期持有优质房产，静待花开。

祝富足。


#3分钟认知升级# #奥派# #房产投资# #金融# #搞钱# #精神自由# #财务自由# #被动收入#

评论

发表评论

此博客中的热门博文

回测系列

回测1： 确定何总（何lifeng）接班he总（刘he）， √1）主管中美经贸对接事宜，得到验证； ？2）是否接班he总，担任中央财办办公室主任，等待验证； 回测2： 大陆央行 √1）潘，从副行长+外汇局长，上位央行书记，得到验证（2023.07.10）； √2）是否兼任行长？是。等待验证--得到验证（2023.07.25）； 回测3： 中美关系趋势与预判： 老美关键人物来了差不多一半了， --√马斯克 Tesla顶配政策支持 柔和； --√Bill Gates 捐款50M美金 柔和； --√国务卿 布林肯 强硬（对花强硬=大选舆论需要，历来如此，红黑脸策略）； --√财长 耶伦 MMT 柔和； 接下来， --√气候特使（既然谈了气候合作，那么气候特使该来了吧？负责人：克里？）今年全球有史以来最热，来要钱投老美基金+提减碳要求=限制大陆发展 虽然现在大陆经济也是进入低迷期，同时继续减碳，无疑雪上加霜； 得到验证（2023.07.14） --？商务部长 雷蒙德 关税协定减税降费？he总+特朗普---何总+雷蒙德or拜登，部分/全部解决Trump留下的加征关税烂摊子，科技脱钩核心部分继续存在+非核心部分缓和，为boss们碰面预热； 2023.08 美国商务部长 雷蒙德 访华 美国商务部长 雷蒙德访华计划 环球网：美国商务部长吉娜·雷蒙多表示，计划“今年夏末”访华。目前仍在确定具体日期和制定行程安排。在高层方面，需要尽可能在任何领域与中国打交道，需要尽可能推动发展，“但我们也需要妥善保护我们必须保护的一切”。 评： 回测得到初步验证（2023.07.27），方向是中美关系缓和，做生意为主 --？首脑 互访，或者其他峰会场合破冰、碰面，继续升华（甜蜜期2年左右）； 2023.11 习近平赴美旧金山 亚太经合组织领导人峰会 --？央行行长（潘书记兼任？得到验证（2023.07.25））、美联储主席 鲍威尔 老美加息造成经济衰退，股市下跌，影响选举之时，碰面  老美加息放缓--停止加息--择机转向降准降息； 时间点，参考美联储议息会议？： 2023.09.20 2023.11.01 2023.12.13 大陆开始在降准降息的基础上继续QE，重要的是，放松/放开对各行业的行政政策监管，各行业回暖。 重要的是大陆，香港房地产回暖，带动经济回暖，财政赤字和金融系统债务危机缓解...
阅读全文

【投资复盘与心得—2023.08.08】

 【投资复盘与心得—2023.08.08】 据说8月份见老美商务部长 雷蒙德； 11月份双方1号碰面。 按理来说，见面都要谈判吧，谈判得拿出点实力来做基础吧。 那不得该松赶紧松，把资产价格和经济拉上来，你才值钱呀，别人从你这能赚到钱，才愿意来谈呀。 回暖不得有个反应时间呢？ 反正目前这操作，欲言又止的，只能呵呵了。 评： 房产政策的放松主要在四限（限价、限贷、限购、限售）中的：限贷、限购=实质性放松。 注： 由于除了一线城市尤其是深圳对限价严格执行之外，其他城市限价基本只供参考。 那么其他城市，放松三限（限贷、限购、限售）中的部分或者完全放松，就=实质性放松=足够宽松。 二三线基本早已在房产的行政政策方面完全或接近完全放松，无奈成效不明显。 最主要原因： 全国范围内货币和财政政策已经足够宽松； 接下来需要一线城市行政政策房产监管实质性放松，形成房价上涨预期。 买了能涨，能赚钱，才有人愿意拿真金白银买房、投资。 关注： 一线城市行政政策监管对房产的实质性的放松，四限（限价、限贷、限购、限售）的实质性放松的时间节点和尺度。 预判 1. 时间节点： 内部压力的临界点（内部财政危机、银行等金融系统性债务危机？）； 外部机会的临界点（美联储停止加息？）； 2. 放松尺度： 1）目标预判： 足够把资产负债表打平，甚至超涨？ 以使资产负债表有空间进行继续融资，搞活资产、金融系统、经济、税收、财政。 2）尺度预判： 应该预期的更大？比如起码涨回这一波下跌前价格，甚至更高的价格？ 才有足够的拉力，克服已经形成的静摩擦力（已经形成的房价下跌的悲观预期）。 【大湾区核心城市+核心站点，早点布局】 【到前海吧？】 现在还没定， 前海：3/4概率； 东莞的话也有1/2概率。 其实现在香港到深圳、广州、东莞都有高铁已经开通； 目前的磁悬浮，应该是提速省时间的方案=锦上添花 高铁或者磁悬浮这种大基建也高速我们一件事情：早点到东南沿海的大城市拿身份、买房，顺便享受这里的教育、医疗、养老等一切。 举个例子吧： 1. 城市得有钱： 想搞高铁、磁悬浮等这种大基建，想让高铁到过自己的底盘，自己城市的政府财政得有钱的吧，高铁修了，配套得自己做，这些都要提前拿预案的，不然根本不会过审。 2. 合作+互利共赢型思维： 北方不少地方都希望搞高铁，无奈钱少，还想多占便宜，所以拉撤多年都没法落地。 珠三角 V...
阅读全文

【中房美股政策信息评论--2023.08.08】

 【中房美股政策信息评论--2023.08.08】 注意： 不构成投资建议，仅做交流使用。投资需谨慎。 【1. 中国方面：】 【1.1 货币政策：降准降息、逆回购、中期借贷便利MLF等】 [降准降息]  无 [逆回购] 央行：8月7日，进行30亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.90%，与此前持平。 因当日有310亿元逆回购到期，实现净回笼280亿元。 【1.2. 财政政策：减税降费、大基建投资、特别国债、政府补贴、消费券等】 [减税降费] 深圳证监局：被动股票型基金产品不得通过证券交易佣金支付研究咨询服务等费用，且交易佣金不得超过市场平均佣金费率水平的两倍。进一步降低基金管理人在单一证券公司的交易佣金分配比例上限。其他类型基金产品可通过证券交易佣金支付一定比例的研究咨询服务等费用。 评： 有对证券降准，又减税降费，这是一定要把小A拉起来呀？ 问题是，拉起来之后呢？是否大股东解禁不套现吗？ 不割散户韭菜吗？ [大基建投资]  [大基建投资：教育] 深圳今年将新建和改扩建182所中小学校、幼儿园，新增基础教育学位20万个，今秋9月将有一大批学校“上新”； [大基建投资：教育] 深圳大学建筑容积率由≤1.4调整为≤1.62，新建约3.5万平宿舍及配套用房； [大基建投资：教育托位] 今年上半年深圳新增托位4000余个。当前深圳进一步打造“15分钟托育服务圈”，为职场年轻父母高质量育儿赋能； [大基建投资：交通+电动车] 上海市：印发《上海市清洁空气行动计划》的通知，加快公共领域车辆电动化，鼓励私有乘用车电动化，持续推进纯电动、氢燃料电池重型货运车辆的示范试点及推广应用。到2025年，燃料电池汽车应用总量力争突破1万辆，个人新增购置车辆中纯电动车辆占比超过50%。力争到2025年，非化石能源占能源消费总量比重达到20%。 【1.3. 行政政策：监管松紧：房产、科技、民营经济、营商环境、消费等】 【1.3.1. 房产】 四限：限价、限贷、限购、限售； 1.3.1.1. 限价 1.3.1.2. 限贷 1.3.1.2. 限购 1.3.1.2. 限售 [房产政策] [房产政策：公积金] 住建部：8月底前整合公积金个人证明事项，推广使用“亮码可办”。 评： 一线城市的行政政策对房产的监管不放松，二三线很难涨的起来； 目前货币政策和财政政策已经足够宽松； ...
阅读全文