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 【投资复盘与心得—2023.08.08】 据说8月份见老美商务部长 雷蒙德； 11月份双方1号碰面。 按理来说，见面都要谈判吧，谈判得拿出点实力来做基础吧。 那不得该松赶紧松，把资产价格和经济拉上来，你才值钱呀，别人从你这能赚到钱，才愿意来谈呀。 回暖不得有个反应时间呢？ 反正目前这操作，欲言又止的，只能呵呵了。 评： 房产政策的放松主要在四限（限价、限贷、限购、限售）中的：限贷、限购=实质性放松。 注： 由于除了一线城市尤其是深圳对限价严格执行之外，其他城市限价基本只供参考。 那么其他城市，放松三限（限贷、限购、限售）中的部分或者完全放松，就=实质性放松=足够宽松。 二三线基本早已在房产的行政政策方面完全或接近完全放松，无奈成效不明显。 最主要原因： 全国范围内货币和财政政策已经足够宽松； 接下来需要一线城市行政政策房产监管实质性放松，形成房价上涨预期。 买了能涨，能赚钱，才有人愿意拿真金白银买房、投资。 关注： 一线城市行政政策监管对房产的实质性的放松，四限（限价、限贷、限购、限售）的实质性放松的时间节点和尺度。 预判 1. 时间节点： 内部压力的临界点（内部财政危机、银行等金融系统性债务危机？）； 外部机会的临界点（美联储停止加息？）； 2. 放松尺度： 1）目标预判： 足够把资产负债表打平，甚至超涨？ 以使资产负债表有空间进行继续融资，搞活资产、金融系统、经济、税收、财政。 2）尺度预判： 应该预期的更大？比如起码涨回这一波下跌前价格，甚至更高的价格？ 才有足够的拉力，克服已经形成的静摩擦力（已经形成的房价下跌的悲观预期）。 【大湾区核心城市+核心站点，早点布局】 【到前海吧？】 现在还没定， 前海：3/4概率； 东莞的话也有1/2概率。 其实现在香港到深圳、广州、东莞都有高铁已经开通； 目前的磁悬浮，应该是提速省时间的方案=锦上添花 高铁或者磁悬浮这种大基建也高速我们一件事情：早点到东南沿海的大城市拿身份、买房，顺便享受这里的教育、医疗、养老等一切。 举个例子吧： 1. 城市得有钱： 想搞高铁、磁悬浮等这种大基建，想让高铁到过自己的底盘，自己城市的政府财政得有钱的吧，高铁修了，配套得自己做，这些都要提前拿预案的，不然根本不会过审。 2. 合作+互利共赢型思维： 北方不少地方都希望搞高铁，无奈钱少，还想多占便宜，所以拉撤多年都没法落地。 珠三角 V...

 【中房美股政策信息评论--2023.08.08】 注意： 不构成投资建议，仅做交流使用。投资需谨慎。 【1. 中国方面：】 【1.1 货币政策：降准降息、逆回购、中期借贷便利MLF等】 [降准降息]  无 [逆回购] 央行：8月7日，进行30亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.90%，与此前持平。 因当日有310亿元逆回购到期，实现净回笼280亿元。 【1.2. 财政政策：减税降费、大基建投资、特别国债、政府补贴、消费券等】 [减税降费] 深圳证监局：被动股票型基金产品不得通过证券交易佣金支付研究咨询服务等费用，且交易佣金不得超过市场平均佣金费率水平的两倍。进一步降低基金管理人在单一证券公司的交易佣金分配比例上限。其他类型基金产品可通过证券交易佣金支付一定比例的研究咨询服务等费用。 评： 有对证券降准，又减税降费，这是一定要把小A拉起来呀？ 问题是，拉起来之后呢？是否大股东解禁不套现吗？ 不割散户韭菜吗？ [大基建投资]  [大基建投资：教育] 深圳今年将新建和改扩建182所中小学校、幼儿园，新增基础教育学位20万个，今秋9月将有一大批学校“上新”； [大基建投资：教育] 深圳大学建筑容积率由≤1.4调整为≤1.62，新建约3.5万平宿舍及配套用房； [大基建投资：教育托位] 今年上半年深圳新增托位4000余个。当前深圳进一步打造“15分钟托育服务圈”，为职场年轻父母高质量育儿赋能； [大基建投资：交通+电动车] 上海市：印发《上海市清洁空气行动计划》的通知，加快公共领域车辆电动化，鼓励私有乘用车电动化，持续推进纯电动、氢燃料电池重型货运车辆的示范试点及推广应用。到2025年，燃料电池汽车应用总量力争突破1万辆，个人新增购置车辆中纯电动车辆占比超过50%。力争到2025年，非化石能源占能源消费总量比重达到20%。 【1.3. 行政政策：监管松紧：房产、科技、民营经济、营商环境、消费等】 【1.3.1. 房产】 四限：限价、限贷、限购、限售； 1.3.1.1. 限价 1.3.1.2. 限贷 1.3.1.2. 限购 1.3.1.2. 限售 [房产政策] [房产政策：公积金] 住建部：8月底前整合公积金个人证明事项，推广使用“亮码可办”。 评： 一线城市的行政政策对房产的监管不放松，二三线很难涨的起来； 目前货币政策和财政政策已经足够宽松； ...

回测1： 确定何总（何lifeng）接班he总（刘he）， √1）主管中美经贸对接事宜，得到验证； ？2）是否接班he总，担任中央财办办公室主任，等待验证； 回测2： 大陆央行 √1）潘，从副行长+外汇局长，上位央行书记，得到验证（2023.07.10）； √2）是否兼任行长？是。等待验证--得到验证（2023.07.25）； 回测3： 中美关系趋势与预判： 老美关键人物来了差不多一半了， --√马斯克 Tesla顶配政策支持 柔和； --√Bill Gates 捐款50M美金 柔和； --√国务卿 布林肯 强硬（对花强硬=大选舆论需要，历来如此，红黑脸策略）； --√财长 耶伦 MMT 柔和； 接下来， --√气候特使（既然谈了气候合作，那么气候特使该来了吧？负责人：克里？）今年全球有史以来最热，来要钱投老美基金+提减碳要求=限制大陆发展 虽然现在大陆经济也是进入低迷期，同时继续减碳，无疑雪上加霜； 得到验证（2023.07.14） --？商务部长 雷蒙德 关税协定减税降费？he总+特朗普---何总+雷蒙德or拜登，部分/全部解决Trump留下的加征关税烂摊子，科技脱钩核心部分继续存在+非核心部分缓和，为boss们碰面预热； 2023.08 美国商务部长 雷蒙德 访华 美国商务部长 雷蒙德访华计划 环球网：美国商务部长吉娜·雷蒙多表示，计划“今年夏末”访华。目前仍在确定具体日期和制定行程安排。在高层方面，需要尽可能在任何领域与中国打交道，需要尽可能推动发展，“但我们也需要妥善保护我们必须保护的一切”。 评： 回测得到初步验证（2023.07.27），方向是中美关系缓和，做生意为主 --？首脑 互访，或者其他峰会场合破冰、碰面，继续升华（甜蜜期2年左右）； 2023.11 习近平赴美旧金山 亚太经合组织领导人峰会 --？央行行长（潘书记兼任？得到验证（2023.07.25））、美联储主席 鲍威尔 老美加息造成经济衰退，股市下跌，影响选举之时，碰面  老美加息放缓--停止加息--择机转向降准降息； 时间点，参考美联储议息会议？： 2023.09.20 2023.11.01 2023.12.13 大陆开始在降准降息的基础上继续QE，重要的是，放松/放开对各行业的行政政策监管，各行业回暖。 重要的是大陆，香港房地产回暖，带动经济回暖，财政赤字和金融系统债务危机缓解...

 【中美房产+金融政策信息评论--2023.08.04】 【1. 中国方面：】 【1.1 货币政策：降准降息、逆回购、中期借贷便利MLF等】 [降准降息]  国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局8月4日联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。要点如下： 【央行】 人民银行货币政策司司长邹澜今日在新闻发布会上表示，对于降准、降息问题。 一方面，降准、公开市场操作、中期借贷便利，以及各类结构性货币政策工具都具有投放流动性的总量效应，需要统筹搭配、灵活运用，共同保持银行体系流动性合理充裕，综合评估存款准备金率政策，目标是保持银行体系流动性的合理充裕。 另一方面，要科学合理把握利率水平。既根据经济金融形势和宏观调控需要，适时适度做好逆周期调节，又要兼顾把握好增长与风险、内部与外部的平衡，防止资金套利和空转，提升政策效率，增强银行经营稳健性。 近年来企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。同时，要持续发挥存款利率市场化调整机制的重要作用，维护市场竞争秩序，支持银行合理管控负债成本，增强金融持续支持实体经济的能力。 下一阶段，人民银行将认真落实中央政治局会议部署，发挥好货币政策总量和结构双重功能，继续实施好存续的工具对结构性矛盾仍然突出领域，延续实施期限，多措并举巩固政策成效，必要时还可再创设新的工具，持续支持普惠金融、绿色低碳等重点领域和薄弱环节。 [定向降准？+民营房企+房产] 央行行长潘功胜：主持召开金融支持民营企业发展座谈会。金融机构要积极营造支持民营企业发展壮大的良好氛围，提高风险评估能力，提升贷款的意愿、能力和可持续性。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。 评： 看落地。 [逆回购] 央行：8月3日，开展30亿元人民币7天期逆回购操作，中标利率1.9%，与此前持平。因当日有1140亿元逆回购到期，实现净回笼1110亿元。 【1.2. 财政政策：减税降费、大基建投资、特别国债、政府补贴、消费券等】 国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局8月4日联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。要点如下： 【财政部】 一是指导地方财...

 【中美房产+金融政策信息评论--2023.08.03】 【1. 中国方面：】 【1.1 货币政策：降准降息、逆回购、中期借贷便利MLF等】 [存量房贷：降息]  事关存量房贷利率，央行最新发声 人民日报 2023-08-03 10:48 发表于北京 央行：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率 中国人民银行1日表示，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 中国人民银行、国家外汇管理局当日召开的下半年工作会议提出，继续精准有力实施稳健的货币政策，持续改善和稳定市场预期，为实体经济稳定增长营造良好的货币金融环境。发挥总量和结构性货币政策工具作用，大力支持科技创新、绿色发展和中小微企业发展。继续深化利率市场化改革，促进企业综合融资成本和居民信贷利率稳中有降。坚持“两个毫不动摇”，切实优化民营企业融资环境。 会议提出，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融十六条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 在防范化解重点领域金融风险方面，会议要求，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作。继续推动重点地区和机构风险处置，丰富防范化解系统性风险的工具和手段，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。 会议提出，加强和改善外汇政策供给，维护外汇市场稳健运行。密切关注跨境资金波动情况，加强宏观审慎管理和预期引导，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。深入推进贸易外汇便利化等政策措施。维护外汇市场健康秩序，高压打击地下钱庄、跨境赌博等违法违规活动。 此外，中国人民银行、国家外汇管理局还将深化金融国际合作和金融业高水平开放。简化境外投资者投资中国市场程序，丰富可投资资产种类。持续提升金融服务和管理水平。持续推动数字人民币研发试点。 据介绍，下半年，中国人民银行、国家外汇管理局系统将精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备，扎实推动经济高质量发展。 [逆回购] 央行：开展90亿元人民币7天期逆回购操作，中标利率1.9%，与此前持平。因当日有1040亿元逆回购到期，实现净回笼950亿元。 【1.2. 财政政策：减税降费、大基建投资...

 【中美房产+金融政策信息评论--2023.08.02】 【1. 中国方面：】 【1.1 货币政策：降准降息、逆回购、中期借贷便利MLF等】 [存量房贷：降息]  央行：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率； 央行、外汇局：支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。 [汇率] 央行、外汇局：深化金融国际合作和金融业高水平开放。积极参与全球金融治理，推进全球宏观政策协调。主动推进绿色金融国际合作。简化境外投资者投资中国市场程序，丰富可投资资产种类。进一步便利境外投资者增持人民币资产，有序推进人民币国际化。 【1.2. 财政政策：减税降费、大基建投资、特别国债、消费券等】 无 【1.3. 行政政策：监管松紧：房产、科技、民营经济、营商环境、消费等】 【1.3.1. 房产】 四限：限价、限贷、限购、限售； 1.3.1.1. 限价 1.3.1.2. 限贷 1.3.1.2. 限购 1.3.1.2. 限售 [房企销售冷清] 中指院：1-7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%。7月，销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。销售额超千亿房企10家，与去年同期持平，百亿房企85家，较去年同期减少6家。 [城中村旧改棚改] 今年深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%； [旧改] 龙华两大旧改调规：大布头片区三期改四期；黎光旧村调整容积率，规划容积率由3.99调整为4.05； [补贴] 南山：新引进落户人才最高一次性生活补贴3万元； [规划] 绿景沙河学校设计招标，位于南山区沙河五村城市更新单元内，63班九年制学校，提供2940学位； [政策] 广西：自2023年9月1日起，租房提取区直住房公积金额度提高，每人每月提取上限由900元提高至1000元； [土拍] 杭州第八批次土拍成交金额约65亿元：两宗封顶摇号，两宗底价成交，地块出让面积14.88万平方米； 【1.3.2. 科技、民营经济、营商环...

【投资复盘与心得--2023.08.02】 最近接到不少咨询，有想买入的，有想卖出的，不过共同点都是：焦虑，非常的焦虑。这里把几大类问题归纳一下，分享给朋友们，不构成建议，仅仅做个参考。 问： 1）房价跌这么多，没买的，现在到底该不该买？ 2）买了的，也跌这么多，怎么办？要不要卖？ 3）也已经有持仓，资金还比较充足，该不该加仓？ 答： 优质资产倒车回来接人上车的机会难得，只要现金流充足，完全可以看看笋盘并尽快入手。 优选次新二手房，避开打新。 原因：限价无品质，最近几年的新房质量不好把握。 评： 1）财富密码： 1970s布雷顿森林体系瓦解，美元与黄金解绑之后，不论在凯恩斯主义还是现代货币理论（MMT）指导下，长期通货膨胀是主题，在此之后，优质资产（包含优质的中房美股）不再适合谈多空，只在看多并看多的方向上，进攻或防守。 时代面前，个人努力无效； 与时代和趋势为伍，赚时代和趋势的钱，主要是通胀的钱； 赚蓝海的钱，不赚红海的钱。 现在最稀缺的：优质房产； 未来最稀缺的：优质房产，知识发现和认知与执行力的持续升级，基因，流量。 多搞钱，多买房，多生娃。 2）时机选择： 投资在达成共识之前； 进攻：买在无人问津处；别人恐惧我疯狂； 防守：卖在人生鼎沸时；别人疯狂我恐惧。 上个周期，绝大多数投资人被陷在这里，尤其是多层杠杆的有债务危机甚至破产之虞。 接下来，这个周期（个人称之为大陆房产的第5周期，2022-？）需要重新调整。 不过有趣的是，哪怕所有人都发现财富密码和时机选择的关键所在，能立即行动并且拿到结果，最终赚到钱的仍然是少数。 财富是认知的变现，我们赚不到认知以外的哪怕一分钱； 财富是认知的变现，需要持续的知识发现和认知与执行力的持续升级。 阶层表面上财富体量的差别，本质上是知识发现、认知与执行力的差别。 这几句话，诚不我欺。 预判： 过几年回头看，现在这个实质性政策完全落地前、山雨欲来风满楼的时间段（2022年-2023年8月，尤其是2023年1月-8月），应该是今后几年内难得的甜蜜区了。 原因：关于四限（限价、限贷、限购、限售）的回测，开始逐渐得到验证，接下来是房价上涨限制放松的深水区，保持关注。 当然了，货币政策和财政政策已经足够宽松，接下来行政政策监管对房产需求端实质性放松一旦部分或完全落地，一线城市优质房产的上涨应该是立竿见影，想上车恐怕笋盘没这么好找，即使...